マンションQ&A

マンションについての疑問にお答えいたします。

Q1.共用部分と専用部分の区別は?
個人の持ち物として法的に認められた、構造上と利用上の独立性を有した部分が「専有部分」、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属さない建物の付属物及び区分所有法第2条第4項の規定により共用部分とされた付属の建物が「共用部分」です。
共用部分には、法定共用部分と規約共用部分があり、前者はその性質や構造から法律上当然に共用部分であると考えられる部分(外壁、屋上、廊下、階段、ロビー、エントランス等の建物の部分、電気、ガス、上下水道等の配管(線)、エレベーターなど)、後者は専有部分となり得る部分、すなわち構造上、利用上の独立性が備わっているが、規約で共用部分と定めた部分(建物内の集会室、管理事務室、倉庫など)です。リフォームの際などは、きちんと確認をしてから工事を行わないと、知らずに共有部分を工事したことになります。
また、明確に区分されているのは、補修費用を誰が負担するかの問題に直結しているからです。専有部分は所有者、共用部分については所有者が費用負担をすることはないからです。
Q2.管理費、修繕積立金はどう違う?
管理費は、その名の通り、建物を管理するために必要な費用です。定期清掃や共用部分の電気代など、マンション全体に必要な金額を算出し、各戸で割ったもので、販売主が販売前に決めるものです。
一方、修繕積立金はマンションを将来にわたって維持するための工事等に備える資金です。支払う側は同じように支払っているつもりでも、一般管理費とは明確に区分されています。
Q3.管理組合は何をするところ?
管理組合は区分所有法第3条に基づく団体で、区分所有者全員で構成され、共有財産である共用部分の維持管理を行います。つまり、マンションを購入した人全員が必ず組合員となります。
管理組合が果たす役割は幅広く、建物や敷地、付属施設等を良好な状態に保ち、円滑な共同生活を維持するために必要な様々な事項が含まれています。例えば、建物・設備の日常管理(清掃、点検、消耗品交換など)や補修工事、管理費や修繕積立金の会計帳簿の管理や資金の運用、長期修繕計画の作成や見直し等です。
しかし、業務が多岐にわたり、専門知識等も必要とされるため、管理組合だけでこのような業務を行うのは現実的には難しく、総会や理事会などで基本的な方針を審議・決定し、管理事務は章栄管理をはじめとする管理会社に業務委託するケースがほとんどです。
Q4.理事会は何をするところ?
理事会は、日々の生活の中で発生する様々な問題を幅広く検討し、マナーやルールを周知徹底したり、組合員相互の意見の調整、管理組合の最高意思決定機関である総会の日程に基づいて、管理組合の基本的な運営方針等を検討し、総会にはかるといった役割があります。
理事会が開催された場合は議事録を作成し、決定事項を正確に記録しておくことが必要です。
Q5.防火管理者は必要?
消防法により居住者が50人以上のマンション(複合用途型マンションの場合は30人以上)では、防火管理者を選び、消防計画を作成したり、防火活動を行うことが義務づけられているので、50人以上が住んでいるマンションでは必要です。
防火管理者になるための資格は、消防機関が実施する2日間(マンションの規模により1日の場合もあります)の講習を受ければ取得できます。
防火管理者は、マンションで火災などが発生した時の対応や、地震時の行動、消防訓練の実施、消防用設備の点検計画などを記載した消防計画書を作成し、消防署に提出することになっています。
Q6.管理規約は誰が決める? 変更は可能?
管理規約は、マンションの憲法とも言うべき規則で、組合員は守らなければならないものです。最初は、マンション購入時に事業主が管理規約案を購入者に示して了解をもらい、署名捺印して全員の同意を取ります。それが管理規約として有効となります。
しかし、実際に生活を始めた後、実情に合わせて改正することができます(ペット飼育不可を可能にしたいなど)。ただし、それぞれの規定がどのような要件で制定改廃されるかは、法律で規定されているものもありますし、管理規約で定めることができるものもあるため、区分所有法などを確認する必要があります。
管理規約の変更は総会を開き、必要な賛成数を得ることが必要となってきます。総会で変更が認められた後、その部分を加味、もしくは変更したものが新しい管理規約となり、今度はこの管理規約を守ることが求められます。
Q7.リフォームまでいかないが、少し手を加えたい場合に気をつけることは?
共用部分と専用部分をしっかりと理解しておくことが必要です。エアコンを取り付けるため、外壁にエアコン用の開口部を作るといった工事は、管理組合に無断ですることはできません。また、ベランダに洗濯物を干すためのポール受けを設置する、衛星放送のアンテナを設置するといったことも、管理組合で基準を定めている場合があるので、確認を取ってから工事を行うことが大切です。
Q8.大規模修繕工事はいつ頃必要?
建築された時期や立地条件により異なりますが、だいたい12年周期で外壁のタイルや塗装の補修工事といったものが必要になるケースが多いようです。
実際に大規模修繕工事を行う際は、実施前に建物診断を行い、建物の状態を把握し、修繕の必要な箇所や時期を判断することが必要です。
Q9.引越しをする際に必要なことは?
マンションから転出する場合は、区分所有者のままでいるかどうかに関わらず、管理組合にも連絡する必要があります。
新たに転入する場合、必要なことの多くは仲介の不動産会社等を通じて行われていると思いますが、管理規約をもらっていない場合は、きちんともらうようにしてください。
また、賃借人等の第三者として転入してくる場合も管理規約を守ることが必要となります。きちんともらうようにしてください。
Q10.敷地や共用部分を使う際に気をつけることは?
まず、定められた通常の用法に従って使用してください。また、専用使用権が設定された部分であっても、利用の方法が規約などで制限がある場合があるので、気をつけてください。そして、敷地や共用部分は、区分所有者全員の共有となるため、勝手な使い方はできません。例えば、廊下では各区分所有者は基本的に通行のためだけに使用することができますが、物品を置くことはできません。また、駐車場等、特定の区分所有者が敷地の一部や共用部分の一部を特定の目的のために使用できる専用使用部分を定めていても、敷地又は共用部分等の一部には変わりがないので、通常の用法に従い使用しなければなりません。専用使用権部分でも、管理のために必要な範囲での他者の立入りを受けることがあるなどの制限もあるので、ご注意ください。